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ARTIGOS

Imóvel rural para estrangeiro

Imóvel rural para estrangeiro

Como não poderia ser diferente a Constituição Federal limita o direito do estrangeiro em várias áreas, e isto sem caracterizar alguma repulsa ou rejeição a sua presença no país. Tanto é fato que no Título II - Dos Direitos e das Garantias Fundamentais – ela mesma assegura igualdade de direitos entre brasileiros e estrangeiros residentes[1].

Assim, seguindo a lógica jurídica de que o Estado deve laborar em favor dos seus, em alguns Títulos da Constituição fica evidente que o estrangeiro que reside no país ou, se o caso, a empresa estrangeira que nele se estabelece com observância da lei, ou mesmo o capital investido no país, qualquer deles tem algum tipo de limitação ou fica sob disciplina especial para preservar os interesses nacionais.

Por exemplo, no Título III que trata “Da Organização do Estado”, o seu Capítulo IV que dispõe sobre os direitos políticos proíbe o estrangeiro de alistar-se como eleitor (§ 2º, art. 14), bem como lhe nega umas das condições de elegibilidade (§ 3º, art. 14).

Por outro lado, no Título VII, “Da Ordem Econômica e Financeira”, se observa que o capital estrangeiro sofrerá disciplina que preserve o interesse nacional no tocante aos investimentos que porventura sustente (art. 172), enquanto a aquisição ou o arrendamento de imóvel rural por pessoa física ou jurídica estrangeira se submeterá a regulamentação própria que limitará um e outro, inclusive indicando aqueles casos em que, tanto a aquisição quanto o arrendamento, dependerão de autorização direta do Congresso Nacional (art. 190).

Por final, ainda na mesma seara do Título VII, agora no Capítulo VI que trata do Sistema Financeiro Nacional, ali se observa que a lei complementar deverá tratar sobre a participação do capital estrangeiro nas instituições que o integram.

Assim, seja a pessoa física ou jurídica, seja o capital, não importa, em se tratando de estrangeiros seus direitos no país sofrem algum tipo de limitação, restrição esta que o constituinte ou a realizou diretamente ou incumbiu a lei complementar ou ordinária de fazer.

Objetivamente tratando da limitação do direito do estrangeiro na aquisição ou no arrendamento de imóvel rural no país, a lei vigente que disciplina a matéria é a de n. 5.709/71, onde preceitos limitativos satisfazem o que está insculpido no aludido art. 190 da Carta Federal.

No seu art. 1º, especialmente no seu parágrafo único, dispõe a Lei que mesmo a pessoa jurídica brasileira ficará sujeita aos seus rigores quando na composição do seu quadro societário a maioria do capital social estiver em mãos de estrangeiro, pessoa física não residente no país ou pessoa jurídica com sede no exterior.

Neste sentido a Lei reconhece que a empresa brasileira que se conforma aos seus preceitos para fins de aquisição ou arrendamento de imóvel rural no país, em essência, é uma empresa estrangeira, no que não está incorreta. Afinal, se o poder de administrá-la está nas mãos de estrangeiro não residente no país ou de empresa estrangeira com sede no exterior, é certo afirmar que a empresa brasileira, nestes casos, age no interesse dos de fora, já que por eles comandada.

Procede, portanto, o preceituado pelo referido parágrafo único do art. 1º da Lei 5.709/71, pois caso não houvesse esta limitação ao direito do estrangeiro não residente, haveria um tratamento desigual em relação ao próprio estrangeiro residente.

Com efeito, enquanto o residente passa por um controle mais severo do Estado para aqui se estabelecer, o não residente ficando em seu país exerce os poderes de mando sobre o imóvel adquirido via empresa brasileira da qual é majoritário e com muita maior liberdade do que aquele.

Ora, sendo o imóvel rural um bem de grande relevância para o país, notadamente quando se observa que 1/3 do PIB nacional está lastreado em atividades nele desenvolvidas, é justa a preocupação legal de, o quanto possível, mantê-lo em mãos de nacionais, ou de estrangeiros residentes no país, para não ocorrer de parte do território nacional se transformar em área de cultivo em prol de Estado estrangeiro, presente indiretamente no território nacional via seus cidadãos que dominam empresas brasileiras sem no país estarem presentes.

Como a Lei 5.709/71 dispõe que o negócio que infringir os seus dispositivos é nulo de pleno direito, as vendas ou arrendamentos rurais realizadas nos últimos anos entre brasileiros e empresas brasileiras dominadas por capital estrangeiro não têm proteção jurídica alguma, de modo que nem têm como lavrar as escrituras de compra e venda, menos ainda levá-las a registro no cartório imobiliário, condição esta indispensável à transmissão jurídica da propriedade.

Se negócios juridicamente nulos não podem nem ser ratificados, vendedores e compradores não devem esperar que uma Lei nova lhes dê solução ao imbróglio existente, ou mesmo que algum parecer da Advocacia Geral da União reverta o quadro instalado, visto que a teor do art. 131 da Constituição Federal a AGU não tem competência para tanto.

O capital estrangeiro pode vir para o país para fomentar a atividade agropecuária ou mesmo adquirir ou arrendar imóvel rural, mas num e noutro caso, observando o que a Lei estabelece, mesmo porque o diploma legal que disciplina a matéria não é nem um pouco contrário aos interesses do país quando faz as limitações requeridas pela Constituição, menos ainda ao interesse do capital alienígena de aqui multiplicar seu ganho.


Lutero de Paiva Pereira
Advogado sênior da banca Lutero Pereira & Bornelli. Pós-graduado em Direito Agrofinanceiro. Autor de 18 livros publicadas na área de Direito do Agronegócio. Coordenador de cursos online no site Agroacademia (www.agroacademia.com.br). Membro do Comitê Europeu de Direito Rural (CEDR) e Membro Honorário do Comitê Americano de Direito Agrário (CADA).