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ARTIGOS

Imóvel rural para estrangeiro

Imóvel rural para estrangeiro

Por Augusto Ribeiro Garcia


A delicada questão da aquisição de imóvel rural por estrangeiro volta à tona,desta vez de modo mais complicado.


A matéria é regulada pela Lei 5.709/71 e regulamentada pelo Decreto 74.965/74, que estão em plena vigência. Ambos impõem restrições a pessoas físicas e jurídicas estrangeiras para aquisição de imóveis rurais no Brasil.As mais rigorosas são sobre a extensão imóvel, sua localização, como faixas litorâneas e de fronteira e concentração no mesmo município, entre outras.


A Constituição de 1988 também se ocupa do assunto em seu artigo 171,ao tratar das formas de constituição das empresas nacionais e das estrangeiras com participação de capital nacional.Em 1995,necessitando captar grandes volumes de recursos externos para investimentos no Brasil, o governo conseguiu aprovar a Emenda da Constituição n. 6, revogando o artigo 171. Essa emenda não cuidou das terras para estrangeiros nem empresas de comunicação, que sempre tiveram restrições aos estrangeiros. Só que ela não revogou a Lei 5.709 nem o Decreto74.965,que continuaram em pleno vigor.


Esse descuido mal explicado, na prática, as portas do País para a invasão de compradores estrangeiros. Para tentar explicar a ilegalidade, o governo solicitou um parecer da Advocacia Geral da União, que acabou tentando justificar a prática ilegal.Mas, agora, o CNJ-Conselho Nacional de justiça descobriu a fragilidade do negócio e está tomando as providências cabíveis. O resultado poderá ser anulação de todas as vendas já feitas e a complicação de vendedores e compradores.


O advogado LUTERO DE PAIVA PEREIRA,especialista em direito agrofinanceiro,sustenta que a questão é uma bomba com efeito retardatário, preste a era explodir,com a intervenção do CNJ. Num depoimento exclusivo para a DBO sobre tema, ele explica em detalhes o que pode acontecer. Eis a íntegra:


“Após grande período de tranqüilidade,os negócios que envolvem a venda e compra de imóvel rural por empresas nacionais com maioria de capital estrangeiro saem da zona de conforto e entram em estado de alerta.


É fato que, desde que as vendas foram feitas, já existia uma lei que impedia e crivava de nulos os contratos que a infringissem. No entanto, como existia um parecer da AGU –Advocacia Geral da União, diga-se de juridicidade duvidosa, asseverando sua revogação. Todavia, quando recentemente a própria AGU reviu seu posicionamento para reconhecer que a lei tem aplicação assegurada, a instabilidade apareceu.


É claro que o parecer da AGU em nada altera a lei.Seja o primeiro, seja o segundo, o seu uso equivocado pode formentar o aparecimento de uma conduta jurídica sancionável.


Em face das negociações já realizadas, o comprador estrangeiro tem agora a insegurança jurídica de continuar a efetivar o pagamentos das parcelas remanescentes do negócio, pois sabe que a qualquer momento o vendedor, ou um terceiro interessado, poderá propor ação para anular a compra e vender e assim reaver a terra. Do outro lado, o vendedor fica na expectativa ruim de não receber as parcelas vencidas nem ter a posse do imóvel retomada, já que o comprador de bom grado não a reverterá. A situação é ruim para o vendedor.


Tudo isso nasceu de um comportamento contrário a uma lei com vigência desde o início da década de 70, respaldada agora na própria Constituição de 1988,que dispõe que a lei deve regular e limitar a aquisição e o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira. E estabelece que, conforme o caso, o negócio não pode ser efetivado sem autorização do Congresso Nacional.


Como boa parte dos trâmites legais especiais, o comprador não pode agora escriturar nem registrar o imóvel em seu nome. Isso em razão de recente decisão do Conselho Nacional de justiça encaminha aos cartórios de todo o País.


Com isso, todas as vezes que o adquirente de imóvel for realizar uma compra de insumos para plantar ou tornar recursos financeiros junto ao banco para investir no imóvel, e a terra tiver que ser dada em hipoteca, o vendedor terá de comparecer para anuir na constituição da garantia.


Isso torna a situação perigosa para o vendedor. Pois , num deterninado momento,além de dar em hipoteca o imóvel, inadvertidamente ele poderá figurar no contrato ou na cédula como devedor solidário ou coisa semelhante . O resultado disso é que ele comprometerá o seu patrimônio particular, caso o emitente não cumpra a obrigação no tempo certo.


A situação é séria e a solução não é fácil. Afinal, ambas as partes, ao se socorrerem do Judiciário, apresentarão razões jurídicas para proteger seus interesses. Conforme a coisa está alinhada, dificilmente uma das partes proporá em breve medida juricial para salvaguardar seu direito, temendo que a outra tome iniciativa da demanda e torne a situação juridicamente mais delicada.”


* Augusto Ribeiro Garcia é advogado agroambientalista, em São Paulo/SP. Colunista da Revista DBO.
Artigo publicado na seção “Direito e Legislação” Revista DBO, Ano 30, nº 370, Agosto de 2011. Página 150.