Maringá: Av. Euclides da Cunha, 1186 Zona 05 | (44) 3262-2662 Cuiabá: Av. Miguel Sutil, 8344 - Mezanino Hotel Gran Odara | (65) 3616-2025
Whatsapp (44) 98820-7785

ARTIGOS

Imóvel rural para estrangeiro

Imóvel rural para estrangeiro

Após grande período de tranquilidade os negócios que envolvem a venda e compra de imóvel rural por empresas estrangeiras ou empresas nacionais com maioria de capital estrangeira, saem da zona de conforto e entram em estado de alerta.

É fato que desde que as vendas foram feitas já existia uma Lei que impedia e crivava de nulos os contratos dessa natureza. No entanto, como existia um parecer da AGU (Advocacia Geral da Uniao), diga-se, de juridicidade duvidosa, dizendo que certos artigos da Lei haviam sido revogados, vendedores e compradores se deram a negociação. Mas recentemente quando a própria AGU reviu seu posicionamento para reconhecer que a Lei tem aplicação assegurada, a instabilidade apareceu.

É claro que parecer da AGU não altera em nada a Lei, tendo efeito de vinculação somente no âmbito da Administração Pública, mas de alguma forma ele foi explorado em ambos os momentos dos negócios.

Assim, de um lado o comprador estrangeiro tem agora a insegurança de continuar a efetivar o pagamento das parcelas remanescentes, pois sabe que a qualquer momento o vendedor, ou mesmo um terceiro interessado poderá propor ação para anular o negocio e reaver a terra e ele, o credor, terá dificuldades de reaver o que pagou. Por outro, o vendedor fica na expectativa ruim de nem receber a parcela e nem ter a posse o imóvel por que de alguma forma o contrato ainda está vigorando. A situação é ruim para ambas as partes, mas muito pior para o vendedor.

Tudo isto nasceu de um comportamento contrário a uma Lei que tem vigência desde o início da década de 70, respaldada agora na própria Constituição de 1988 que dispõe que a lei deve regular e limitar a aquisição e o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira, inclusive estabelecendo que, conforme o caso, o negócio não pode efetivado sem autorização do Congresso Nacional.

Como boa parte dos negócios foi feita sem observância dos trâmites legais especiais, o comprador não pode agora nem escriturar e nem registrar o imóvel em seu nome, e isto em razão de recente decisão do Conselho Nacional de Justiça encaminhada aos cartórios de todo o País.

Desta forma, todas as vezes que o comprador for realizar uma compra de insumos para plantar a propriedade ou tomar recursos financeiros junto ao banco, e a terra tiver que ser dada em hipoteca, o vendedor terá que comparecer para anuir na constituição da garantia.

Isto torna a situação perigosa para o vendedor, pois num determinado momento além de dar em hipoteca o imóvel, inadvertidamente ele poderá figurar no contrato ou na cédula como devedor solidário ou coisa semelhante, comprometendo seu patrimônio particular caso o emitente não cumpra a obrigação no tempo certo.

A situação é séria e a solução nem um pouco fácil. Afinal, ambas as partes, ao se socorrerem do Judiciário, apresentarão razões jurídicas para proteger seus interesses. Conforme a coisa está alinhavada dificilmente uma das partes não proporá em breve medida judicial para salvaguardar seu direito, temendo que a outra tome iniciativa da demanda com rapidez e torne a situação juridicamente mais delicada.


Lutero de Paiva Pereira
Advogado sênior da banca Lutero Pereira & Bornelli. Pós-graduado em Direito Agrofinanceiro. Autor de 18 livros publicadas na área de Direito do Agronegócio. Coordenador de cursos online no site Agroacademia (www.agroacademia.com.br). Membro do Comitê Europeu de Direito Rural (CEDR) e Membro Honorário do Comitê Americano de Direito Agrário (CADA).